Amministratore di Condominio: come diventarlo, cosa fa e quanto guadagna

Chi è l’amministratore di condominio?

L’Amministratore di condominio è colui che riveste funzioni esecutive all’interno del condominio perché si occupa di amministrare e gestire i beni comuni oltre che di dare esecuzione alle delibere dell’assemblea condominiale. E’ quindi una figura importante e di responsabilità, soprattutto in caso di condomini molto grandi ha da gestire numerose famiglie.

L’Amministratore di condominio è nominato dall’assemblea per agire e rappresentare il condominio in loro vece.

L’Amministratore di condominio è il responsabile delle parti comuni dell’edificio cioè quelle definite dall’articolo 1117 del codice civile e dal regolamento di condominio.

Egli non ha alcun potere né rappresentanza in merito alle parti private dell’edificio come i singoli appartamenti.

La nomina dell’amministratore è obbligatoria quando i condòmini sono più di otto e può essere scelto tra i condomini stessi o può essere anche un professionista esterno.

Cosa fa l’Amministratore di condominio

Normalmente l’amministratore si occupa di:

• conduzione dell’edificio limitatamente alle parti comuni
• vigilanza sulla loro manutenzione e integrità
• erogazione delle spese occorrenti al mantenimento dei servizi comuni
• osservanza delle norme stabilite dal regolamento di condominio

L’amministratore è responsabile di riscuotere le somme dovute dai singoli condòmini e redige il consuntivo delle spese alla fine della gestione per dare giustificazione delle uscite e delle entrate della cassa condominiale.

Compiti e responsabilità specifiche dell’Amministratore di condominio

L’amministratore di condominio deve occuparsi di adempiere ai seguenti obblighi:

• CONVOCAZIONE DELL’ASSEMBLEA: è’ fatto obbligo all’Amministratore condominiale di convocare l’assemblea dei condomini annualmente e di eseguirne le delibere (l’assemblea deve essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura della gestione)
• DISCIPLINA PARTI CONDOMINIALI: l’Amministratore condominiale è tenuto a disciplinare l’uso delle parti condominiali e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in tal senso il codice civile gli fornisce la possibilità di prendere provvedimenti, cioè decisioni che i condomini devono obbligatoriamente rispettare
• GESTIONE FINANZIARIA: l’Amministratore condominiale deve incassare le rate condominiali e pagare i fornitori utilizzando per tutti pagamenti erogati o ricevuti un apposito conto corrente condominiale cioè intestato al condominio (dopo la riforma 220/2012 costituisce grave irregolarità erogare somme in contanti per conto del condominio o utilizzare un conto intestato all’amministratore)
• AZIONE CONTRO I MOROSI: l‘Amministratore Condominiale è obbligato ad agire contro i condomini morosi anche per vie legali, a questo dovere egli può sottrarsi solo se l’assemblea lo esonera esplicitamente da questo compito (l’Amministratore inadempiente può essere citato per danni dal condominio se la mancata riscossione delle quote comporta dei danni come, ad esempio, la sospensione dell’acqua o perdere una causa legale)
• TUTELA DEL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: l’Amministratore Condominiale è il responsabile dell’applicazione del regolamento di condominio e deve fare tutto quanto in suo potere per conservare le parti comuni dell’edificio in uno stato decoroso e funzionante
• ADEMPIMENTI FISCALI: l’Amministratore Condominiale deve compilare la certificazione unica dei redditi dell’anno precedente che va presentata all’inizio dell’anno e la certificazione dei redditi dei sostituti d’imposta (ovvero il 770) che va presentata a metà anno, egli inoltre è il responsabile degli adempimenti nei confronti dei dipendenti del condominio come ad esempio il portiere
• REGISTRI CONDOMINIALI: l’Amministratore Condominiale deve curare la tenuta dei registri del condominio, conservarli e renderli disponibili alla consultazione dei singoli condomini, i registri sono:

il registro il registro dei verbali di assemblea con annesso il regolamento di condominio

il registro di nomina e revoca degli amministratori

il registro di contabilità n cui sono annotati in ordine cronologico le entrate e le uscite di gestione

Inoltre, a richiesta del singolo condomino l’amministratore è obbligato a fornire un’attestazione dello stato dei pagamenti e delle liti in corso, normalmente richiesta in caso di compravendita

Alla fine dell’anno gestionale, l’Amministratore di condomino deve inoltre redigere il rendiconto condominiale (bilancio) annuale della gestione e convocare l’assemblea per la sua approvazione.

La mancata convocazione dell’assemblea entro il termine di 180 giorni costituisce grave irregolarità

Il regolamento di condominio può stabilire una scadenza più restrittiva senza essere in contrasto con quanto dice la legge.

Come diventare Amministratore di condominio

Requisiti

Prima dell’entrata in vigore della riforma del condominio, ossia della legge n. 220/2012, non era previsto alcun requisito per assumere incarichi di amministrazione condominiale se non onorabilità e professionalità come previsto dall’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, al primo comma.

Con il decreto Destinazione Italia (d.l. n. 145/2013) il legislatore è intervenuto demandando al Ministero della Giustizia la competenza ad emanare un regolamento che si occupasse dell’aspetto della formazione.

L’atto normativo di riferimento, attualmente, è il decreto ministeriale n. 140/2014, intitolato “Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalità per la formazione degli Amministratori di condominio nonché dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali”.

Quindi, alla luce della riforma, questi sono i requisiti:

• essere nel godimento dei diritti civili
• essere nell’assenza di condanne per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni
• non essere sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione
• non essere interdetti o inabilitati
• non essere iscritti nel registro dei protesti cambiari.

Per la professionalità, invece, la legge richiede:

• possesso del diploma di scuola secondaria di secondo grado
• avere frequentato un corso di formazione iniziale,
• seguire corsi di aggiornamento in costanza di esercizio della professione per un totale di 15 crediti formativi.

Più precisamente, alla luce di quanto stabilito dal d.m. n. 140/2014, per diventare Amministrato condominio, è necessario frequentare un corso di formazione iniziale della durata di almeno 72 ore.

Per continuare ad esercitare l’attività, poi, è annualmente necessario seguire corsi di aggiornamento, entro l’8 ottobre di ogni anno, corsi assoggettati alle stesse regole della formazione iniziale, pena la nullità delle delibere assembleari e quindi della perdita del mandato.

L’esercizio professionale e non occasionale comporta la necessità di attivare la partita IVA nonché versare i contributi all’INPS, salvo appartenenza ad un ordine/collegio professionale con proprio istituto previdenziale di riferimento.

Il Codice Ateco per l’attività di amministratore di condominio è il 68.32.00.

Oltre ai requisiti previsti dalla legge, per potere diventare un buon Amministratore di condominio, soprattutto se si intende svolgere tale attività come professione, bisogna possedere delle qualità caratteriali ben determinate.

Più precisamente bisogna avere:

• capacità relazionale, cioè essere in grado di trattare e comunicare facilmente con la gente
• capacità di organizzazione e gestione, ossia sapere coordinare bene il proprio lavoro in maniera tale da rispondere prontamente alle necessità dei condomini;
• capacità di mediazione, non dimenticando che all’interno dei condomini spesso occorre calmare gli animi e svolgere un’attività di pacificazione
• capacità di problem solving, cioè capacità di risolvere ogni problematica possibile ed immaginabile che possa determinarsi all’interno di un condominio, trovando la soluzione più giusta per il caso concreto

Prassi

Al momento dell’accettazione della nomina l’Amministratore di condominio deve:

• comunicare i propri dati anagrafici e professionali, in particolar modo il codice fiscale, il luogo in cui saranno custoditi i registri del condominio e gli orari in cui saranno consultabili
• deve apporre sul luogo di accesso al condominio le proprie generalità e recapiti, anche telefonici
• deve associare al proprio il codice fiscale del condominio presso l’Agenzia delle Entrate
• volturare tutte le utenze del condominio
• effettuare il formale passaggio di consegne con l’amministratore precedente
• inoltre è tenuto a presentarsi nella filiale in cui è aperto il conto corrente condominiale per depositare la propria firma o aprire un conto per conto del condominio

Carriera e retribuzione dell’Amministratore di condominio

Il lavoro di Amministratore di condominio può essere svolto in via esclusiva o unitamente ad altre attività: tutto dipende dal tempo che si decide di dedicare a questa professione.

Si tratta, in ogni caso, di un lavoro di grande responsabilità, che richiede un’ampia reperibilità per gestire le diverse emergenze che si possono verificare nei diversi condomini.

Esso, tuttavia, può dare ampie soddisfazioni e un ottimo riscontro economico.

I guadagni dell’Amministratore di condominio sono influenzati da diversi fattori, primo tra tutti il numero di condomini amministrati.

Chiaramente, più condomini si amministrano, più si guadagna. Inoltre, anche il compenso percepito dal singolo stabile amministrato varia a seconda delle sue dimensioni, essendo chiaro che un conto è lavorare con dieci condomini, un conto è lavorare con un super condominio.

Peraltro, non vi sono delle tariffe ben precise da rispettare, ma il compenso è rimesso alla libera scelta dell’amministratore.

Di conseguenza, è evidente che lo stipendio può variare da qualche centinaia di euro al mese sino anche a 4/5mila euro mensili.

Risulta però davvero difficile stimare un guadagno medio per gli amministratori di condominio, per via del fatto che la remunerazione annua del professionista può variare sensibilmente in base al portafoglio di stabili.

Va poi aggiunto che non esistono misure fisse per determinare la retribuzione derivante da un singolo condominio, che potrebbe essere anche molto bassa.

In ogni caso, la retribuzione per condominio dipende dal numero di unità abitative, generalmente, viene calcolata una quota di circa 60 o 70 euro per abitazione

Dato che i compensi dell’Amministratore di condominio sono legati al numero di unità amministrate, si fornisce un parametro medio esempi estrapolati da uno studio dell’A.N.AMM.I.(Associazione Nazional-europea Amministratori d’Immobili)

Un condominio medio, composto da 20 unità immobiliari

• Riscaldamento centralizzato
• Portiere
• Lavori straordinari in un anno di euro 5.160
• Due assemblee straordinarie

rende € 220 MENSILI

Quindi, se si amministrano 20 condomini:

20 CONDOMINII medi amministrati x euro 220 = euro 4.400 MENSILI